ตลาด Self Storage ในกรุงเทพมหานครกำลังสะท้อนภาพการเปลี่ยนผ่านของเมืองยุคใหม่อย่างชัดเจน จากเดิมที่เคยเป็นเพียงธุรกิจเฉพาะกลุ่มสำหรับชาวต่างชาติหรือองค์กรขนาดใหญ่ ปัจจุบัน Self Storage ได้กลายเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานด้านพื้นที่ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตคนเมืองและธุรกิจยุคใหม่ ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา กรุงเทพฯ เผชิญการขยายตัวของความหนาแน่นเมืองอย่างต่อเนื่อง ขนาดที่อยู่อาศัยเฉลี่ยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเล็กลง ขณะที่พฤติกรรมการใช้ชีวิต การทำงาน และการประกอบธุรกิจกลับต้องการพื้นที่จัดเก็บสิ่งของมากขึ้น ทั้งในมิติของการอยู่อาศัยและการดำเนินธุรกิจ สิ่งเหล่านี้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ธุรกิจ Self Storage เติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในกรุงเทพฯ และเริ่มเป็นที่สนใจในฐานะโอกาสการลงทุนระยะยาว

รายงาน Market Study on Self Storage Market in Bangkok โดย Colliers Thailand ชี้ให้เห็นว่าตลาด Self Storage ในประเทศไทยกำลังก้าวพ้นจากระยะ “ตลาดเริ่มต้น” ไปสู่ช่วงที่เริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น แม้ขนาดตลาดยังเล็กเมื่อเทียบกับประเทศพัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น หรือสิงคโปร์ แต่โครงสร้างอุปสงค์ในเมืองใหญ่และแนวโน้มการใช้ชีวิตของประชากรเมืองสะท้อนศักยภาพการเติบโตในระยะยาวที่ยังเปิดกว้างอย่างมาก

เมื่อพิจารณาบริบททางเศรษฐกิจในช่วงปี 2024–2025 เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตในระดับปานกลางที่ประมาณ 2.6–3.0% ต่อปี โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ และการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรม อิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ แม้ครัวเรือนไทยยังเผชิญแรงกดดันจากค่าครองชีพและภาระหนี้ แต่ภาพรวมของเศรษฐกิจเมืองกลับสะท้อนพฤติกรรมที่เอื้อต่อการเติบโตของธุรกิจ Self Storage อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นขนาดครัวเรือนที่เล็กลง การเพิ่มขึ้นของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การเติบโตของผู้ประกอบการรายย่อยและธุรกิจออนไลน์ ตลอดจนการย้ายถิ่นฐานเพื่อทำงาน การรีโนเวตที่อยู่อาศัย และการอยู่อาศัยชั่วคราวของชาวต่างชาติ ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ “พื้นที่จัดเก็บนอกบ้าน” ไม่ได้เป็นเพียงบริการเสริมอีกต่อไป แต่กลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างการใช้ชีวิตในเมืองใหญ่

ในเชิงโครงสร้างตลาด Self Storage ของประเทศไทยยังถือว่าอยู่ในระยะเริ่มต้นอย่างชัดเจน ก่อนปี 2017 ประเทศไทยมีพื้นที่ Self Storage สะสมเพียงประมาณ 1,300 ตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งสะท้อนระดับการเข้าถึงตลาดที่ต่ำมาก อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา ตลาดเริ่มขยายตัวอย่างมีทิศทาง โดยซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในลักษณะค่อยเป็นค่อยไปและสอดคล้องกับการดูดซับของอุปสงค์ มากกว่าการเร่งพัฒนาเกินความต้องการของตลาด ซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 21,390 ตารางเมตรในปี 2021 และขยายตัวอย่างต่อเนื่องจนแตะระดับเกือบ 49,947 ตารางเมตรในปี 2024 โดยคาดการณ์ว่าในปี 2027 ซัพพลายอาจเพิ่มขึ้นเป็นราว 56,947 ตารางเมตร ที่น่าสนใจคือในปี 2025 ไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพการดำเนินงานและอัตราการเช่ามากกว่าการขยายสาขาอย่างรวดเร็ว

ในฝั่งของอุปสงค์ ภาพการเติบโตยิ่งชัดเจนกว่า โดยความต้องการเช่าพื้นที่ Self Storage เติบโตเร็วกว่าซัพพลายอย่างต่อเนื่อง จากประมาณ 6,556 ตารางเมตรในปี 2021 เพิ่มขึ้นเป็น 27,757 ตารางเมตรในปี 2024 และคาดว่าจะขยับขึ้นเป็นเกือบ 33,000 ตารางเมตรในปี 2025 ก่อนจะทะลุระดับ 41,000 ตารางเมตรในปี 2027 การขยายตัวของอุปสงค์ในอัตรานี้สะท้อนว่า Self Storage กำลังเปลี่ยนบทบาทจากบริการชั่วคราวไปสู่การเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านพื้นที่สำหรับคนเมืองและธุรกิจขนาดเล็กอย่างแท้จริง

อัตราการเช่าพื้นที่หรือ Occupancy Rate เป็นอีกหนึ่งตัวชี้วัดที่สะท้อนสุขภาพของตลาดได้อย่างชัดเจน โดยตลาด Self Storage ในประเทศไทยมีแนวโน้มแข็งแกร่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราการเช่าเพิ่มจากเพียง 30.7% ในปี 2021 เป็น 55.6% ในปี 2024 และคาดว่าจะเพิ่มเป็นเกือบ 66% ในปี 2025 ก่อนจะขยับสู่ระดับมากกว่า 70% ในปี 2027 แม้จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่อัตราการเช่ากลับเพิ่มขึ้นทุกปี แสดงให้เห็นว่าความต้องการใช้งานจริงสามารถรองรับการเติบโตของตลาดได้ดี และตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงที่พื้นที่ว่างเริ่มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้และอำนาจในการกำหนดราคาในระยะถัดไป

ในด้านโครงสร้างราคา ค่าเช่า Self Storage ในกรุงเทพฯ มีความยืดหยุ่นสูงและครอบคลุมลูกค้าหลากหลายกลุ่ม ตั้งแต่ผู้ใช้รายย่อยไปจนถึงธุรกิจ ห้องขนาดเล็กประมาณ 1–3 ตารางเมตรมีค่าเช่าเริ่มต้นราว 1,200 บาทต่อเดือน ขณะที่ห้องขนาดกลางประมาณ 4–7 ตารางเมตรมีค่าเช่าเฉลี่ยราว 3,500 บาทต่อเดือน สำหรับห้องขนาดใหญ่ 8–12 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9,000 บาทต่อเดือน และในกลุ่มห้องขนาดพิเศษตั้งแต่ 13 ตารางเมตรขึ้นไป ค่าเช่าอาจสูงถึง 20,000–26,000 บาทต่อเดือน โครงสร้างราคาลักษณะนี้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถบริหาร Tenant Mix ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งลูกค้าระยะสั้น ลูกค้าระยะยาว และกลุ่มพรีเมียม

แม้ตลาดจะยังมีลักษณะกระจัดกระจาย แต่เริ่มเห็นผู้เล่นหลักที่มีบทบาทชัดเจนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น i-Store Self Storage ในฐานะผู้นำกลุ่ม Pure-play รวมถึงผู้เล่นรายอื่นๆ ในตลาด และขณะเดียวกันยังมีผู้ประกอบการรายย่อยและแบรนด์เฉพาะกลุ่มที่เน้นบริการพรีเมียมหรือการผสานบริการขนย้ายกับการจัดเก็บ โครงสร้างตลาดในลักษณะนี้เปิดโอกาสให้เกิดการควบรวมกิจการ การขยายแพลตฟอร์ม และการยกระดับมาตรฐานบริการในอนาคต

โดยสรุป ตลาด Self Storage ในกรุงเทพฯ กำลังยืนอยู่บนจุดเปลี่ยนสำคัญ จากธุรกิจเฉพาะกลุ่มไปสู่หนึ่งในกลไกสำคัญที่สนับสนุนการใช้ชีวิตเมืองยุคใหม่ อุปสงค์ที่เติบโตเร็วกว่าซัพพลาย อัตราการเช่าที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ล้วนสะท้อนศักยภาพระยะยาวของตลาดนี้ ในระยะถัดไป ผู้ประกอบการที่มีความได้เปรียบด้านทำเล การบริหารจัดการ และการพัฒนาบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง จะเป็นกลุ่มที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างยั่งยืน และมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด Self Storage ในประเทศไทยต่อไป